知っておきたい不動産業界 |
| 第1章 不動産基礎知識-仲介手数料不要（売主物件） |
| 広告で『手数料不要！』って見ますよね、でもこの手数料っていったい何の手数料のことなんでしょう？ |
基礎知識と儲けのカラクリ
①用語集
②広告の見方
③仲介手数料とは？
├両手の手数料？
└片手の手数料？
④手数料不要の物件って？
⑤契約から引渡しまで
【第2章】
掘り出し物件
①激安広告物件の謎
②激安物件は妄想？
【第3章】
土地を買って家を建てたい
・売地が見当たらない？
【第4章】
タイプ別営業必勝法
・不動産営業の基本
・激安広告の反響客
・頭金・年収が少ない客
・親が付いて来る客
・一般的な客
・大金持ちの客
【第5章】
家を売りたい
・家を売る方法と注意
【第6章】
不動産屋を調べよう
・業社を調べる方法
【番外編】
・『坪』表記の落とし穴
・値引き交渉のツボ
・「求む！」チラシの謎？
・実録！営業裏技！
【コラム/雑記】
・不動産屋はなぜ高級腕時計をするの・・他
【付録】
・用途地域一覧
・媒介契約について
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| 【手数料不要の取引例】 |
これはどういう事なのをか説明します。
売主が不動産業者の場合、直接広告を出す場合もあります。
広告の取引態様に「売主」と表記されていますので広告で確認出来ます。
この場合は取引に仲介業者が介在しませんので当然仲介手数料は
発生しません。
| ステップ1 |
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| ステップ2 |
 |
不動産屋の中でも建売業者等は手数料では無く、家を作って（もしくは安く買って）
利益を乗せて販売します。通常の買い物と同じですね。
普段スーパーなどで買い物をする場合に手数料を払わないのと同じです
尚、新築マンションなどでは取引態様に『販売代理』とありますが（購入者
の立場では）基本的に『売主』との取引と同じと考えていいでしょう。
これは売主の代理として販売する訳ですから買主から見れば販売代理業者は
売主と同様であると考えられます。したがって仲介は存在しないので仲介
手数料は不要となります。
この場合、売主が販売代理業者に6％+12万円の手数料（代理手数料）を
払い、買主は手数料不要と言うのが基本ですが、あくまで原則ですので
契約前に必ず確認しておきましょう。
| 【手数料不要の取引例②】 |
見つけたとしたらどうしますか？
普通なら仲介業者には申し訳ないが売主物件を購入するという
人が多いと思います。
仲介業者から見るとこれでは今までの苦労が水の泡になるわけです。
貴方が仲介業者を介してその物件を買えば仲介業者は両手の手数料
を貰えたのにです・・・。
そんな時、仲介業者は片手分（貴方が払うべき手数料）を泣いてでも仲介
をさせて欲しいと言ってくる場合があります。こればなぜでしょうか？
下図を見ていただければ分かりますが、仲介業者は貴方の手数料を泣いても
売主からの手数料は貰えるのです。手数料は半分になってしまいますが
ゼロになってしまうことを考えれば損ではないのです。
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| ステップ2 （手数料は片手だけ・・） | ||
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※この場合、売主と仲介業者は事前に媒介契約を締結していませんが、その点の
説明は割愛します。（そこまで覚えてもあまり役に立つとも思えないので・・・）
とりあえずは業者は他の業者の物件を事前の媒介契約無しに仲介できる場合が
多いと覚えておいて下さい。※売主の意向で仲介不可の場合もあります。
| 【もう一歩踏み込んで】 |  |
この場合、貴方が直接売主と契約すれば手数料が不要なのは
お分かり頂けると思います。
ここで少し考えてください。売主である業者は販売経費として仲介手数料
を予め計上している訳です。ですから売主直売物件の場合は仲介手数料分
位は値引きに応じてくれる可能性があるわけです。手数料が不要な上、
さらに値引き交渉の余地もあるのです。
仲介業者に最後までお願いしたい場合
大事な買物ですから直接売主とやり取りをしたい人もいるでしょうが
仲介業者は何でも話せるできるが売主とは今一つそりが合わない場合
等もあるでしょう。そんな時、交渉を仲介業者に任せたいという様な
場合もあると思います。
仮に貴方が今までお世話になった仲介業者に
最後までお世話になりたいと考えているとしましょう。
すると交渉次第で上の図Ａの形がとれます。
この場合、仲介業者は売主から手数料を貰える訳です。
（貴方が直接売主と契約すれば貰えないはずのお金です。）
↓
仲介業者は感謝の気持ちも込めて何かサービスを
してくれるかもしれません。
↓
売主も当初から計上していた経費を払ったにすぎず、売り上げが
上がってウィン(win)、仲介業者も本来何も無かったはずなのに手数料が
もらえてウィン(win)、貴方も手数料を払わず更に、サービスも付けてもらえて
ウィン(win)と、結果として皆がウィンウィン(winwin)となる場合もあります。
次へ（契約から引渡しまで）