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| 【第1章】 基礎知識と儲けのカラクリ ①用語集 ②広告の見方 ③仲介手数料とは？ ├両手の手数料？ └片手の手数料？ ④手数料不要の物件って？ ⑤契約から引渡しまで 【第2章】 掘り出し物件 ①激安広告物件の謎 ②激安物件は妄想？ 【第3章】 土地を買って家を建てたい ・売地が見当たらない？ 【第4章】 タイプ別営業必勝法 ・不動産営業の基本 ・激安広告の反響客 ・頭金・年収が少ない客 ・親が付いて来る客 ・一般的な客 ・大金持ちの客 【第5章】 家を売りたい ・家を売る方法と注意 【第6章】 不動産屋を調べよう ・業社を調べる方法 【番外編】 ・『坪』表記の落とし穴 ・値引き交渉のツボ ・「求む！」チラシの謎？ ・実録！営業裏技！ 【コラム/雑記】 ・不動産屋はなぜ高級腕時計をするの・・他 【付録】 ・用途地域一覧 ・媒介契約について 【LINK】 リンクページ サイトマップ . お問い合わせ |
【土地だけ欲しいのに】 土地を買って好きな家を建てたい。なのに不動産屋に行っても紹介されるのは建築条件付売地ばっかり・・・なんていう経験をお持ちの方も多いのではないでしょうか？ ■土地を買って家を建てる難しさ 皆さんは立て売り住宅を買うのも土地を買って家を建てるのも買う側の条件は同じだと考えていませんか？誰でも土地を買ってそこに好きな家を建てる方が良いと思っているでしょう。しかし周りを見渡すと建売住宅だらけです。家を買う時って頭金とか年収とかいろいろハードルがあります。その中でも土地を買って家を建てるのは高いハードルがあります。 ここでは金銭面でのお話をします。一般的には先ず土地を買ってその後に土地に建てる家を買う事になる訳です。これは厳密には２回不動産を買わなければいけないと言う事になります。極端な例え話ですが、土地を買うのにローンを組んでしまうとそのローンを返し終わるまで建物のローンは組めなくなってしまいます。そうなると、土地か建物のどちらかは現金で買わなければいけません。建売住宅に比べて多額の自己資金が必要になる訳です。 これは極論で、金融機関からもこのようなケースを見越した金融商品（ローン）もありますので必ずしもそうではありませんが、続けて２回不動産を買うという事実は変わりません。細かく説明すると長くなりますので、とりあえず総額が同じだとしても２回続けてローンを組んで不動産を買うのは１回のそれに比べて多くの自己資金が必要になる場合があると考えて下さい。 ■なぜ不動産屋は土地を紹介してくれない？ 元々ローンなんて組まないという人や土地分くらいの自己資金はあると言うもいると思います。それでも次のハードルが待ち構えています。それは物件を紹介してもらえないという事です。理由は業者は土地だけで売るよりも建物をセットで売ったほうが断然儲かるからです。バブルの頃ならいざ知らず今のご時世、土地を売って利益を出すなんて至難の業なんです。例えば2000万で買った土地に建物の乗せて3800万で売るとします。この時の利益がどうなっているか見てみましょう。 土地売却費 1,800万円 （原価2000万で200万の赤字） 建物売却費 2,000万円 （原価1500万で500万の儲け） -------------------------------------------- 土地付戸建 3,800万円 （儲けが差し引きで300万円） この様にセットで売って、差し引き300万円の儲けになる訳です。内訳を見ると土地については損しているわけです。ちょっと極端な話ですが現在（2007年12月）の相場や流通事情を考えるとこんな状況も十分にありえます。ですから相場2000万円の土地を3000万で買いたいと言えば紹介してくれるかも知れませんが・・・。現状としては相場の金額で土地だけを売っても儲けが出ないという事なんです。もちろん業者が土地を安く仕入れる（相場金額で売っても利益が出る）場合やその方法もあります。それでもそこに建物をつければ建物分の利益が更に生じる訳ですからみすみす土地だけで売ろうとはならないわけです。 ●上の例で『建築条件付き売地』の正体をみて見ましょう 土地は相場の1800万円で売りましょう。好きな家を建ててもらってOKです。ただし、最低でも2000万円相当の建物のを当社で建てて下さい。・・・これが建築条件付売地の正体です。 ※業者にとっては先に建物を建てるリスクを回避する狙いもあります。 ≪一歩踏み込んで≫ ここまで見てくれば分かると思いますが土地だけで紹介してくれる物件は何か事情があるかも知れません。一概にはいえませんが、建物を建てるには不都合な事情があるかもしれません。 ■それでも土地を探したい！ 貴方が大金持ちで無いのなら気長に地道に地主さんや不動産屋回りをするしかありません。業者にとって建物を建てて販売するには不都合な条件も貴方にとっては好都合という場合もあるでしょうから。ただし、紹介された土地はきちんと調べて(法令上の制限や、都市計画法、地盤等の調査）から契約しましょう。 もしくは貴方が大金持ちならばもっと簡単な手はあります。それは大きな土地を買うのです。大きな土地はそれを買えるの人が限られてくる為、坪単価が相場に比べて格安になります。それを買って好きな部分を好きなだけ取って残りを一括で売ってしまうのです。 ※大きな土地が格安ってことは、これを買って小さな土地にしてそれぞれを相場で売ったら儲かるって考えた人いませんか・・・？ 残念ながらそれは出来ない事になっています。何故なら、不動産業の免許を持たない人は『不特定多数の相手に反復継続しての売買が出来ない』と宅地建物取引業法という法律で定められているのです。ちょっと分かりにくい条文ですが、興味があれば調べてみてください。 第3章完
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