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| 【第1章】 基礎知識と儲けのカラクリ ①用語集 ②広告の見方 ③仲介手数料とは？ ├両手の手数料？ └片手の手数料？ ④手数料不要の物件って？ ⑤契約から引渡しまで 【第2章】 掘り出し物件 ①激安広告物件の謎 ②激安物件は妄想？ 【第3章】 土地を買って家を建てたい ・売地が見当たらない？ 【第4章】 タイプ別営業必勝法 ・不動産営業の基本 ・激安広告の反響客 ・頭金・年収が少ない客 ・親が付いて来る客 ・一般的な客 ・大金持ちの客 【第5章】 家を売りたい ・家を売る方法と注意 【第6章】 不動産屋を調べよう ・業社を調べる方法 【番外編】 ・『坪』表記の落とし穴 ・値引き交渉のツボ ・「求む！」チラシの謎？ ・実録！営業裏技！ 【コラム/雑記】 ・不動産屋はなぜ高級腕時計をするの・・他 【付録】 ・用途地域一覧 ・媒介契約について 【LINK】 リンクページ サイトマップ . お問い合わせ |
【家を売る】 このホームページでは購入する場合の注意点を主にご紹介してきましたが、買った家を売る場合や今の家を売ってから買う場合も当然あります。ここでは簡単に覚えておきたいポイントを整理しておきます。 ■家を売った時にかかる税金 基本的に売る物件が住んでいる物件なのか、また住んでいる場合は何年住んでいた物件なのか、もしくは貸している物件なのかで税金の内容が異なります。ここでは自己居住用の物件の場合についてを説明しています。税制は変更されることがあるので詳しくは税務署等で相談することをおすすめします。 基本的には買った時の金額より売った時の金額の方が高い場合、つまり利益が出るような場合にその、利益分についてのみ税金が発生します。 もし買った家を増改築などしている場合、その工事費用等も差し引くことが出来ます。 ▼基本計算式 売却価格 － （購入金額+増改築工事費+その他取得費等）＝利益 ※この利益を譲渡売却益と言います 上記の利益分について課税される訳ですが、自己居住用の家を売った場合には3000万円迄の控除が認められています。（※2007年時点での税制です） ですからこの利益が3000万円以下である場合は税金は0円となります。 ※自己居住用ではない家を売った場合には、この控除は使えません。 上記はあくまでも基本的な話になります。税金は個別の状況により異なる場合がありますので注意が必要です。（税務署の税務相談などを利用しましょう。） ■売却に関わるその他の経費 ○抵当権等の抹消費用・・・・・家を買うときにローンを組んでいる場合、抵当権等が設定されていると思います。仮にローンを完済してあっても抹消登記をしない限りは登記簿に登記されていますのでこれを抹消する手続きを行います。司法書士に依頼して費用は1万円程度～数万円程度です。※抹消する登記が複数ある場合はもう少し高くなる場合があります。 ○仲介手数料・・・・不動産業者に仲介の依頼をして家を売った場合、成約価格の3％+6万円（税別）を上限として仲介手数料が必要になります。 【売却方法・・・業者買取の場合】 貴方の家を不動産業者に買い取ってもらう方法です。 この場合、話はスムーズで早く進むのですが、業者は物件を買い取った後、再販して利益を出さなければいけないわけですから近隣で売りに出されている同等の物件価格（近隣相場）より安い金額となってしまいます。尚、この場合は仲介では無いので仲介手数料は必要ありません。 ▼計算式 買取価格 ＝ 近隣相場額（業者が再販する価格） - 利益 - 必要経費 上の計算式で分かりますが近隣の相場価格から業者の取る利益と再販にかかる必要経費が差し引かれますので買取額は近隣相場の50～70％程度が一つの目安でしょうか。 ※地域や価格帯により異なります。 【売却方法・・・仲介で売る場合】 貴方の家を動産屋に頼んで買主を探してもらう形です。この場合は近隣相場の価格帯での販売が可能ですが、成約価格に応じて仲介手数料が必要となります。また、売りの仲介を依頼する場合には媒介契約が必要となります。 仲介の場合の注意点は、いつ売れるか分からない点です。また、買主が現れても値段交渉等で決裂したりする場合もあります。したがって買い替え等の場合はスムーズなスケジュールが組みづらいと言う難点があります。 今の家を売らないと次の家が買えない状況だと、先に買いたい物件が見つかっても、それから売却手続きという事では間に合わず、買いたい物件を諦めざるを得ないと言うケースが多々発生します。そういった場合は相場より安価を承知で業者による買取を決断しなければならなくなるかもしれません。 以上の事から、業者に「買い替え」を相談すると売り先行を奨められる事が多いのです。 ※ちなみに売り先行の場合、先に媒介契約を締結しお客さんを拘束できる意味もあり業者にとっても都合が良いのです。 また、相談した業者が「買い取り業者」の場合、仲介では無く買い取りの方向で営業される場合もあります。買取業者とは手数料で儲けるよりも、安く買って再販することにに力を入れている業者で看板を見ても通常は分かりません。見分ける一つの方法として「買取業者」は中古住宅を売主の取引態様（参照ページ）で販売している事が多いということです。 第5章完 TOP PAGEへ |
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