|
||||
| TOP PAGEへ | ||||
| 【第1章】 基礎知識と儲けのカラクリ ①用語集 ②広告の見方 ③仲介手数料とは？ ├両手の手数料？ └片手の手数料？ ④手数料不要の物件って？ ⑤契約から引渡しまで 【第2章】 掘り出し物件 ①激安広告物件の謎 ②激安物件は妄想？ 【第3章】 土地を買って家を建てたい ・売地が見当たらない？ 【第4章】 タイプ別営業必勝法 ・不動産営業の基本 ・激安広告の反響客 ・頭金・年収が少ない客 ・親が付いて来る客 ・一般的な客 ・大金持ちの客 【第5章】 家を売りたい ・家を売る方法と注意 【第6章】 不動産屋を調べよう ・業社を調べる方法 【番外編】 ・『坪』表記の落とし穴 ・値引き交渉のツボ ・「求む！」チラシの謎？ ・実録！営業裏技！ 【コラム/雑記】 ・不動産屋はなぜ高級腕時計をするの・・他 【付録】 ・用途地域一覧 ・媒介契約について 【LINK】 リンクページ お問い合わせ |
【激安物件は妄想？】 さてそれでは激安物件は本当にこの世に存在しないのでしょうか？ 答えから言うと激安物件はあります。ちゃんとあるのです。売主の都合でどうしても近日中にお金にしたいとか、売主の業者の決算時期の売れ残り物件等、投げ売りに近い状況が実際にあるのです。しかし、これらは市場公開（広告掲載・営業による紹介）される事はほとんどありません。一体何故でしょうか？ その前に、まずどの位安ければ激安物件なのか定義しておきましょう。 ■激安物件の定義 話の便宜上、概ね近隣相場から見て20％程度安ければ激安物件とします。また、10％程度安い物件を格安物件とし、5％程度安い物件をお買い得物件と定義します。 ■激安物件の流通経路 さて、激安物件は存在するにも関わらず、市場に出回らないとお話しました。その理由は簡単です。お客さんよりも先に業者が買い取ってしまうからです。相場より20％も安ければそれを買い取った後、相場で売っても20％の利益が取れる事になります。3000万で600万円、5000万円では1000万円です。仮にその業者にお金が無く買い取りが出来ない場合でも、付き合いのある業者に紹介したり、また、そのような物件は関係者が個人的に買いたい場合もあります。不動産業界は横のつながりが広く、深いので、そんなにお得な物件はまず市場には出回らないという事です。 ■格安物件の流通経路 格安物件は相場の10％程度安い物と定義しましたが、これもほぼ激安物件と同じ経路をたどります。業者が買い取るには少しリスクが生じますので業者は買取を見送りがちになるとしても、やはり関係者が買いたいと思う金額です。前線で働いている不動産営業マンの平均年齢が３０歳くらいだとすると、年齢的にもちょうど家を買おうかと考える年代です。さらに関係者が買わなかった場合は各不動産業者の顧客に先行で紹介していきます。ここで契約になれば広告費が掛かりませんから業者としては当然です。そう考えるとやはり週末に広告を見ているだけでは出会える可能性かなり少ないと言えます。 ※上記の不動産の顧客になるにはどうしたら良いのでしょう？ 不動産屋へ問い合わせをしてみてください。必ず名前・住所・電話番号を聞かれます。それに答えると、新しい物件が出た時には電話が掛かってきたり、図面を持って来てくれたりします。皆さんのイメージでは「しつこい営業を掛けられている間」こそ、その業者の顧客になっているわけです。誠意を持って物件紹介してくれる営業マンもいますが、迷惑な程にしつこく営業をしかけてくる営業マンもいます。不動産の知識だけでなく業界の知識も身に付けて上手に付き合いましょう。 ■お買い得物件の流通経路 お買い得物件は相場の5％程度安いと定義しました。この位になるとちょくちょく市場で見かけるようになります。この辺が現実的な掘り出し物と考えて良いでしょう。 ただし、不動産は同じ条件の物件が無く、多様な条件によって価格が決定されます。一般の人が5％程度安い物件を見てもその物件が本当に安い物件なのか『それなりの価格物件』なのかを見極めるのは非常に難しいのが実情だと思います。 【まとめ】 以上を見てきても掘り出し物はあるにはあるが、探して買えるような物ではなく、結果として掘り出し物だったという事しか期待が出きなさそうです。そこにこだわって大事な希望条件を妥協してしまうという結果を考えると、やはりご希望の条件の中でで妥協できるもの、出来ないものをしっかりと再認識して、あまり安い物にこだわらず希望に近い条件の不動産を購入したほうが得だと思います。 昔から『隣地は倍額でも買え』という言葉があります。ようは自分にとって好条件の不動産は周囲の相場と比べて多少高くても買うべきだということです。 ただし、その場合でもその不動産が粗悪な物ではないか、取引の内容におかしな点が無いかを見極める為、知識は少しでも多く身につけておいて下さい。矛盾する様ですが、激安物件と遭遇する可能性も全くのゼロでは無いのですから。 第2章完
TOP PAGEへ |
|||