知っておきたい不動産業界 |
| 第2章 掘り出し物-激安広告物件の謎 |
| 大きな買い物ですから失敗したくない、少しでも安く買いたい、当たり前のことですよね。 でも、そこに罠があるかもしれません・・・ |
基礎知識と儲けのカラクリ
①用語集
②広告の見方
③仲介手数料とは？
├両手の手数料？
└片手の手数料？
④手数料不要の物件って？
⑤契約から引渡しまで
【第2章】
掘り出し物件
①激安広告物件の謎
②激安物件は妄想？
【第3章】
土地を買って家を建てたい
・売地が見当たらない？
【第4章】
タイプ別営業必勝法
・不動産営業の基本
・激安広告の反響客
・頭金・年収が少ない客
・親が付いて来る客
・一般的な客
・大金持ちの客
【第5章】
家を売りたい
・家を売る方法と注意
【第6章】
不動産屋を調べよう
・業社を調べる方法
【番外編】
・『坪』表記の落とし穴
・値引き交渉のツボ
・「求む！」チラシの謎？
・実録！営業裏技！
【コラム/雑記】
・不動産屋はなぜ高級腕時計をするの・・他
【付録】
・用途地域一覧
・媒介契約について
【LINK】
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お問い合わせ
| 【激安広告物件について】 新聞に入ってくるチラシや街頭で見かける不動産の看板の中には目を疑うような金額の物件を見る事ってありませんか？ この項ではそんな激安物件の正体を暴露していきます。 一昔前はこの手の物件はでっち上げの物件だったりする事もありましたが、今では公取等のチェックも厳しく、それがばれると営業停止等の罰則があります。にも関わらず未だにこのような手法をとっている業者もいますので注意してください。 （このでっちあげ物件を業界では 「おばけ物件」等と呼ばれています） 例としては、売るつもりの無い家を激安価格で広告に出して問い合わせがあった場合は商談中や売れてしまった等として他の物件を紹介するという手口です。 それじゃぁ、やっぱりそんな安い物件は実際には存在しないんだ・・。いう疑念がわきますよね。答えはNOです。しかし、掘り出し物と言う意味ではなく、価格は激安だが『それなりの物件』『訳あり物件』などということになります。 こういった物件は広告物件とよばれ、広告だけでは分からないような事情があったりします。 それでは広告物件にはどんな物件があるのか見ていきましょう。 【土地がやたら広いくせに安い物件！】 ■敷地延長 おそらくこれが一番オーソドックスな広告物件だと思われます。 既に不動産屋に問い合わせ等をした事がある人にはおなじみだと思いますが、この手の物件のほとんどが敷地延長（下図）という地型をしています。 隣家の敷地よりも物件の方が敷地は広いのに、建物を建てるスペースは狭くなっているのがわかります。新築一戸建ての多棟現場の場合、下記のような敷地が出来てしまう事があります。出入り口の通路部分も道路では無くあくまで敷地なのです。 この通路部分が長くなればなる程、敷地面積は大きくなって価格は安くなる場合が多いのです。 もちろん場合によってはこの形をしていても奥の建物を建てるスペースを広く取っている場合もありますし、通路（延長）部分を2台分の車庫等に活用できる場合もあるでしょうから、一概に悪い物件とは言えません。 言えるのは、敷地が広いわりに安い価格設定される事が多いので、広告に載る事が多いのです。  ※敷地延長・・・敷地を道路に接道させる為に延長させている物件 業界では『敷延/しきえん』と呼ばれます。 【その他の激安物件の真実】 これは様々ケースがあって一概には言えません。実際に私が見た（聞いた）物件のケースをご紹介します。 ●再建築（立替）不可 物件（比較的多いケースです） 接道が無い、間口が2M未満、前面道路が私道で建築基準法上の道路では無い等はいずれも建築基準法で再建築（立替）不可と定められています。これは広告にも記載される事項ですので確認しましょう。 ●おばけ物件 広告用にでっち上げられた物件。関係者が所有している物件やはじめから売るつもりの無い物件等を激安物件としと広告に出す。※問い合わせがあった場合は、既に売れてしまったや、商談中等と称して他の物件を紹介する悪質な手口。宅地建物取引業法による違法行為。 ●浸水地 1年に数回以上、床上浸水するような地域の物件。 ●その他、想像を絶する程に住環境が劣悪な物件 例1、大型ダンプカーが昼夜問わず家の前を通っていて粉塵、揺れ、騒音などが24時間続くような場所・・・。 例2、家の前まで車で行けない場所で、更に下水が無い→トイレの汲み取り等は自己処理しなければいけない・・。
【まとめ】 このエリアで、この広さで、この価格は激安だ！と思えても実際はそれなりの理由があります。ですから『激安物件』では無く『それなりの価格物件』なのです。不動産営業マンは口を揃えてこう言います。 『不動産に掘り出し物ありません！』 ・・・と 掘り出し物があるか無いかは別として、大事なのは激安物件を高い広告費を使って宣伝するはずが無い！という事です。優良物件が激安ならば経費を掛けず簡単に買い手が見つかるのですから。 |
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