【第1章】
基礎知識と儲けのカラクリ
①用語集
②広告の見方
③仲介手数料とは？
├両手の手数料？
└片手の手数料？
④手数料不要の物件って？
⑤契約から引渡しまで
【第2章】
掘り出し物件
①激安広告物件の謎
②激安物件は妄想？
【第3章】
土地を買って家を建てたい
・売地が見当たらない？
【第4章】
タイプ別営業必勝法
・不動産営業の基本
・激安広告の反響客
・頭金・年収が少ない客
・親が付いて来る客
・一般的な客
・大金持ちの客
【第5章】
家を売りたい
・家を売る方法と注意
【第6章】
不動産屋を調べよう
・業社を調べる方法
【番外編】
・『坪』表記の落とし穴
・値引き交渉のツボ
・「求む！」チラシの謎？
・実録！営業裏技！
【コラム/雑記】
・不動産屋はなぜ高級腕時計をするの・・他
【付録】
・用途地域一覧
・媒介契約について
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【媒介契約とは】
一般的には不動産業者に家や土地の売却の仲介（媒介）を依頼する場合、媒介契約を締結します。媒介契約は3種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。いずれも契約期間は3ヶ月以内となり、それを超える契約は出来ません。3ヶ月毎に契約が必要です。
それではそれぞれの内容と確認しておきたいポイントを押さえてください。
▼一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができます。依頼者が他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」があります。売買契約が成立した場合には、依頼した業者にその旨をすみやかに通知する必要があります。依頼を受けた不動産業者は、売却活動の進捗状況等を依頼者に報告をする義務を負いません。
【ちょっと一言】
複数の業者に依頼できるから有利だと思われるかも知れませんが、個人的にはオススメしません。家の売却には広告等の経費が欠かせません。しかし他の業者にも依頼していると言うことは広告費を掛けても無駄になってしまう可能性があります。私の見てきた中では一般媒介の場合、特別な販売活動はほとんど行っておりませんでした。おそらく飛び込みで来店したお客様に紹介する程度でしょう。これでは何社頼んでも成約率は低いと思われます。
▼専任媒介契約
仲介を依頼できるのは1社のみですが、自分で購入希望者を探すこともできます。この場合、売り主は自ら見つけた相手（知人など）とならば、依頼した業者を介さずに売買契約を結ぶことができます。依頼した業者に対して、他の業者と売買契約を結ぶ場合には違約金を、自ら発見した相手と売買契約を結ぶ場合には媒介契約の履行に要した費用を支払うことになります。依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後7営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、2週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。
【ちょっと一言】
この契約のポイントは業者の紹介者以外であれば業者を通さず（仲介無しで）契約を結ぶことが出来る点です。（※その場合でも媒介契約の履行に要した費用が掛かる場合があります）また指定流通機構への登録義務が業者に生じます。これに登録することにより貴方の売却物件は日本中の業者へ情報が開示され北海道の物件を沖縄の業者が販売することも可能となります。また3ヶ月間販売を一任されているので出来る限りの経費を掛けてでも成約に向けて動いてくれる事が多いです。
▼専属専任媒介契約
特定の不動産業者1社だけに仲介を依頼する契約形態です。複数の業者に重ねて依頼をすることや、自ら購入希望者を探したり、売買契約を結ぶことはできません。他の業者や自ら見つけた購入希望者と売買契約を結ぶ場合には、依頼した業者に対して仲介手数料相当の違約金を支払うことになります。依頼を受けた不動産業者は、媒介契約後5営業日以内に指定流通機構に物件を登録し、1週間に1度以上、売却活動の進捗状況を依頼者に文書で報告することが義務づけられます。
【ちょっと一言】
この契約のポイントは自分の知り合い・親・兄弟であっても業者を仲介して売買契約を結ばなければいけません。家を売るときに自分の周囲で買ってくれる人が居ないのが確実であれば、この契約は業者にとって厳しい内容となりますので利用者に有利と言えます。
媒介契約締結時の確認ポイント
①仲介手数料の金額と支払い額
金額は制約価格の3％+6万円（税別）*1が上限となります。支払い時期は売買契約成約時、残金決済時、またはそれぞれ半分づつなどの取り決めがありますので確認しておりましょう。
②指定流通機構への登録
専任・専属専任の場合、登録は義務づけられていますが、両手*2の手数料獲得の為、登録後すぐに商談中などとして他の業者に売らせないする悪質な手口（不動産屋の裏手口！）もありますのでそのような事が無いか確認しましょう。
③違約金の取り決め
媒介契約も立派な契約です。契約違反があった場合の違約金等の内容は必ずチェックしましょう
≪補足≫
※1：仲介手数料の3％+6万円は売買の場合の手数料速算式で厳密には成約金額の別に式がありますが通常は3％+6万円（税別）と考えて問題ないでしょう。一応こちらで説明してありますので興味のある人は確認してみてください。
※2：売主・買主の両方から手数料を貰う事。 詳しくはこちらで説明しています
【ちょっと踏み込んで】
媒介契約は不動産の売却時だけでなく購入の際も締結できます。
しかし、買い物するのにわざわざ、他のお店では買いません（もしくは買ったら報告します）なんていう契約をする必要性はありませんよね。通常一般的な取引では買いの媒介契約なんて、そうそうありえません。（私は聞いた事がありません。） 万一、こんな契約を申し出る業者が居たら何故そんな契約が必要なのかしっかり確認しましょう。
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